조인스 MSN

요즘 부동산시장의 화두는 총부채상환비율(DTI)이다.

주택거래 활성화를 위해 반드시 DTI를 완화해야 한다는 의견과 DTI를 잘못 건드리면 투기수요 증가로 집값이 상승할 것이라는 주장이 첨예하게 대립하고 있다.

일부의 주장처럼 DTI를 완화하면 진짜 집값이 올라갈까. 현장에서 주택거래를 알선하는 공인중개사들의 분석은 ‘N0’다.

서울 강남구 역삼동의 이병호 공인중개사는 “집값이 올라갈 것이란 기대가 없는 지금 같은 상황에서 무리하게 대출을 받아 집을 사는 사람이 어디 있겠느냐”고 반문했다.

강남구 도곡동의 김모 공인중개사도 “지금은 DTI를 완전히 없애도 주택수요가 살아나기 힘든 상황”이라며 “정부가 시장 현실을 전혀 모르고 탁상행정만 하고 있다”고 지적했다.

‘급급매물’은 계속 나오는데 매수세는 뒷짐

일선 공인중개사들은 지금의 주택시장은 악순환의 늪에 빠진 상황이라고 진단한다. 공급 충격이 크다. 올 하반기 서울ㆍ수도권에서 9만가구 가량의 새 아파트가 집들이를 하는 데 70% 이상이 전용면적 85㎡ 이상의 중대형이다.

생애 처음으로 내 집을 마련하는 경우보다 집 크기를 늘리려는 유주택자가 많은 이유다. 집값이 오를 때는 새 아파트로 이사한 후 살던 집을 팔면 됐다. 그렇게 하는 게 더 이익이었다.

그런데 요즘은 다르다. 집값이 계속 내리고 있는 상황에서 집 두 채를 가지고 있을 수 없다. 살던 집을 ‘급급매물’로라도 정리해야 하기 때문에 새 아파트 계약자들에겐 집이 큰 짐이 된 것이다. 또 이들이 가격을 내려 내놓은 매물이 당분간 시장에 부담요인으로 작용할 전망이다.

금리가 오르는 것도 악재다. DTI 규제가 없을 때 대출을 많이 끼고 집을 산 사람들은 집값 하락세가 지속되면 버티기 힘들어진다.

매물은 계속 나올 수 밖에 없는 상황인데 집을 사려는 사람들은 한참 뒤로 물러섰다. ‘바닥’에 대한 확신이 없어서다.

규제완화도 획기적이어야 시장 살아나

서울의 대형 회계법인에 근무하는 정모 공인회계사(41)는 최근 송파구 잠실동의 전셋집을 재계약했다. 전셋집이 훨씬 경제적이라는 판단에서다.

정 회계사는 “대출 이자와 집을 구입함으로 인해 포기해야 하는 기회비용 등을 감안할 때 최소 연 7% 이상은 집값이 올라야 수지가 맞는데 지금 상황에서는 그럴 가능성이 작은 것 같다”고 설명했다.

언제쯤 악순환의 고리가 끊어질까. 시장을 움직이는 주요 요소인 수급이 꼬인 상태이기 때문에 획기적인 정부의 주택거래 활성화 방안이 나오지 않는 한 연말까지는 지금과 같은 소강상태가 지속될 것이란 전망이 많다.

국민은행 박합수 부동산팀장은 “매수세가 붙으려면 더 이상 집값이 떨어지지 않을 것이란 인식이 확산해야 하는데 연말까지는 가격조정을 더 거쳐야 ‘바닥권’이라는 공감대가 형성될 수 있을 것 같다”고 말했다.